Девелоперский бизнес берет курс на энергоэффективность

Из нуждающихся – в инвесторы

Об амбициозных планах государства к 2015 году увеличить объемы строительства энергоэффективного жилья в Беларуси минимум до 60% (это около 6 миллионов квадратных метров за год) Минстройархитектуры повторяет с завидным постоянством. Еще более масштабные перспективы обрисовал недавно первый заместитель директора Института НИПТИС им. Атаева С.С. Леонид ДАНИЛЕВСКИЙ. По его словам, 100% белорусских новостроек в 2015 году будут возводиться с использованием энергосберегающих технологий.

Примером для отрасли должен стать экспериментальный панельный дом в Красном Бору, за которым в стране пристально наблюдают уже без малого пять лет.

По итогам отопительных сезонов в нем средний уровень удельного теплоснабжения составляет 44 кВтч/кв.м в год (до недавнего времени в Беларуси строились дома с показателем 120 кВтч/кв.м в год, а с прошлого года по новым нормам действует ограничение – не более 60 кВтч/кв.м в год для зданий средней этажности и многоэтажек).

– Это примерно в полтора раза выше расчетного уровня, равного 30 кВтч/кв.м в год, – признает Леонид Данилевский, один из «отцов» первого в стране энергоэффективного дома. – Но разница объясняется тем, что расчет теплопотерь выполнялся на температуру воздуха в жилых помещениях, равную 18°С, в то время как реально в квартирах жильцы задают температуру 21°С.

Эта разница в 3°С, по словам специалиста, дает 15-процентное увеличение уровня теплопотерь дома, то есть 4,5 кВтч/кв.м в год! Вспоминая о +24°С в собственной квартире в типично не энергоэффективном доме, которых в Беларуси все-таки большинство, в очередной раз лишь поражаюсь тем суммам, которые ежегодно «вылетают в трубу» вместе с лишним теплом.

– За январь на отопление квартиры площадью 55,1 кв. метра я заплатил 26 тысяч рублей, всего в жировке было 115 тысяч, – подсчитывает один из жильцов дома-образца, в свое время дальновидно не пожалевший заплатить за квартиру в первой энергоэффективной «панельке» 210 миллионов рублей.

Как скоро он окупит такое вложение денег, покажет время. Например, в России, где газ и нефть априори дешевле, называют сроки в 50 лет... В Беларуси же пока не делают никаких прогнозов, предпочитая говорить о тоннах условного топлива, которые благодаря внедрению и развитию энергоэффективных технологий сэкономит государство в будущем. Но, согласитесь, это слишком абстрактно для потребителей, большинство которых считают собственные, а не бюджетные деньги при покупке жилья, чаще всего, в кредит – им лишь бы сегодня дешевле!

Конечно, вместе с ростом цен на энергоресурсы и «веса» жировок неизбежен и рост реального интереса белорусов к энергоэффективности. Ведь тем быстрее будут окупаться переплаченные в свое время 10–15% за «экономные» квадратные метры по сравнению с обычными. Но пока интерес к подобным инвестициям у большинства белорусов приходится поддерживать искусственно: особыми условиями кредитования для нуждающихся в улучшении жилищных условий и тех, кто строится с привлечением льготного 5-процентного кредита. А именно – выделением кредита на полную, а не нормированную стоимость квадратного метра в энергоэффективном доме.

«Минск-Сити» будет энергоэффективным?

В соседней России объем инвестиций девелоперских компаний в энергоэффективное жилищное строительство в Москве за 2010 год вырос по сравнению с предыдущим годом на 25%, подсчитала недавно в своем исследовании компания Penny Lane Realty. Правда, жилые комплексы составляют сейчас только 2% активно формирующегося в российской столице рынка энергоэффективных объектов недвижимости. Основная его доля, или 95%, приходится на офисные и многофункциональные центры, еще 3% – на социальные объекты. При этом аналитики компании подчеркивают: снижение энергоемкости российского ЖКХ благодаря повышению энергоэффективности жилфонда может существенно повысить инвестиционную привлекательность жилищного строительства в России для иностранных девелоперов. В ближайшие пять лет прогнозируют как минимум тройное увеличение объемов иностранных инвестиций в энергосберегающее строительство.

Насколько интересно девелоперскому бизнесу инвестировать в энергоэффективное жилье в Беларуси,  рассказал Игорь РУСАКЕВИЧ, депутат Минского городского Совета, заместитель генерального директора СООО «ИТЕРАБЕЛ» – застройщика делового комплекса «Минск-Сити» и жилого комплекса «Парус».

– Тут, конечно, есть определенные противоречия. С одной стороны, внедрение инноваций, новых технологий, в том числе и энергоэффективных, удорожает стоимость объекта в текущий момент. И надо понимать психологию нашего покупателя, который пока оценивает свои траты «здесь и сейчас», не заглядывая в будущее. Сегодня продать ему «энергоэффективные» квадратные метры со словами «мы повышаем цену сейчас, но в перспективе вы будете экономить», к сожалению, невозможно. Покупатели к этому еще не готовы.

Действительно, такой параметр, как энергоэффективность, при покупке квартиры занимает далеко не приоритетные позиции. Скорее, покупатель отдаст предпочтение хорошей инфраструктуре, месторасположению и типу дома и, конечно, стоимости квадратного метра. По оценкам специалистов, в структуре цены жилья средних потребительских качеств, которая сейчас находится в районе 1000 долларов, затраты на энергоэффективные технологии составляют достаточно большую часть – порядка 25–30 долларов на квадратный метр.

– Проще думать: жил я до этого не в энергоэффективном доме и буду жить дальше. Сказывается на таком отношении и структура затрат физических лиц на жилищно-коммунальные услуги. Пока мы оплачиваем не 100% ЖКУ, и нам кажется, что всегда будет так. Заставить людей думать об экономии уже на данный момент очень тяжело, – считает Игорь Русакевич.

Но, по его наблюдениям, сегодня на белорусском рынке начинает формироваться и категория потребителей энергоэффективных девелоперских продуктов. Правда, спрос, который она рождает, выходит за рамки предложения нашей социально ориентированной строительной отрасли. Этим покупателям не нужно жилье эконом-класса, каковым фактически остаются энергоэффективные «панельки».

– Об этой категории покупателей можно судить уже по нашему проекту «Парус». Это люди, готовые платить дороже за то, чтобы впоследствии пользоваться повышенным комфортом, но при этом хотят и иметь дополнительные возможности для экономии. И поэтому они обращают внимание на то, какие технологии мы используем при строительстве. Поэтому можно сказать, что применение более дорогих инновационных энергоэффективных технологий оправдано именно в элитной застройке. Применять же или не применять их в домах класса «эконом» – это серьезный выбор для застройщика. Продать их сегодня очень тяжело.

Что касается планов самой Международной группы компаний «Итеры», то девелоперский бизнес холдинга все-таки берет курс на энергоэффективность.

– Практически все проекты, которые сегодня реализуют девелоперские компании МГК «ИТЕРА» в России, Беларуси и Туркменистане, уже имеют энергоэффективную составляющую, – рассказал Игорь Русакевич.

Например, в Туркменистане готовятся к сдаче два ипподромных комплекса, где среди многих новейших технологий, внедренных в ходе строительства, установлены фонари с солнечными батареями по всему периметру территорий (каждая около 50 гектаров). Архитектурные и проектные решения офисного здания для Организационного комитета XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года, которое реализует «ИТЕРА» в Сочи, также отвечают мировым «зеленым стандартам» и включают новейшие разработки в сфере экологической безопасности и энергоэффективности.

В Беларуси инновационные внедрения в области энергосбережения компания воплощает в первом белорусском небоскребе «Парус» на улице Максима Танка в Минске.

– На «Парусе» мы апробируем достаточно архитектурных и конструктивных новшеств, энергосберегающих технологий и новейших строительных материалов. А дальше будем строить вторую очередь жилого комплекса, будем продолжать строить «Минск-Сити». Там 3 миллиона квадратных метров недвижимости, из которых 2,3 миллиона – жилье. Есть где развивать и применять многочисленные новшества.

Государственно-частное партнерство – в помощь

В то же время, по мнению заместителя председателя Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Константина КОЛОМИЙЦА, важнейшую роль в поддержании интереса к энергосберегающим технологиям у частного бизнеса должно взять на себя государство.

– Нынешнее законодательство уже отчасти содержит инструментарий для налаживания государственно-частного партнерства в этом сегменте: госзаказ, инвестиционный договор, аренда, концессия. Однако они пока существенно не повлияли на ситуацию со строительством нового энергоэффективного жилья и тепловую модернизацию существующего жилого фонда, – считает собеседник  – По моему мнению, в процессе строительства жилья на условиях государственно-частного партнерства можно «варьировать параметрами стоимости» практически всех составляющих проектно-сметной документации и условиями финансирования и кредитования проекта.

Нужно признать, что государство использует далеко не все свои возможности. Дополнительными стимулами для строительных организаций и населения уже сегодня могут быть, например, земельные участки, предоставленные на льготных условиях, отсрочки по оплате сверхнормативных запасов готовой продукции госпредприятий (стройматериалов, техники, оборудования) – это и есть льготный коммерческий кредит. К сожалению, большинство госчиновников пока хорошо научились делить только бюджетные деньги, но не создавать условия для привлечения внебюджетных источников финансирования в такого рода социально значимые инвестиционные проекты.

На ближайшее будущее в качестве наиболее перспективных форм государственно-частного партнерства определены проектное финансирование, венчурное финансирование, концессия, лизинг. Но сегодня эти формы практически никак не влияют на развитие белорусского рынка энергоэффективного жилья, отмечает Константин Коломиец.

– Основной их недостаток в том, что в Беларуси пока мало финансовых инструментов и механизмов для финансирования строительного бизнеса в условиях снижения платежеспособного спроса и дефицита госбюджета. Да и большая часть предлагаемых перспективных форм государственно-частного партнерства еще не отработаны с точки зрения права. На разработку адекватной нормативной базы может понадобиться примерно 2–3 года. Возможно, поэтому план мероприятий по реализации положений Директивы №4 только к 2014 году планирует привести законодательство к оптимальному состоянию, – подчеркивает эксперт.

Примерно к этому сроку можно будет рассчитывать и на появление интереса у девелоперов и инвесторов к энергоэффективному сегменту белорусского рынка недвижимости. Но может ли энергозависимая республика настолько отдалять строительство энергоэффективного жилья?

Ольга Сергиенко, www.realty.ej.by