Сколько этажей нужно городу?

Споры об оптимальной этажности городской застройки не утихают много лет. Сторонники малоэтажных пригородов и высотных спальных кварталов зачастую выступают как непримиримые противники. Каждый лагерь приводит в защиту своей точки зрения аргументы, которые неподготовленному обывателю могут показаться убийственными, а потому повергают его в состояние полнейшей прострации. Однако если отставить эмоции, то можно увидеть, что обе концепции имеют как достоинства, так и недостатки, причем и для застройщиков, и для горожан. Попробуем разобраться в этом беспристрастно.

Сторонники малоэтажной застройки любят приводить в пример европейские и американские мегаполисы, в особенности Нью-Йорк, где местное население якобы предпочитает жизнь в тихих и невысоких пригородах шумному и многолюдному городу, а уютные таунхаусы — небоскребам. Обычно это подается как пример организации комфортной городской среды, которому противопоставляется опыт менее благополучных стран с их многоэтажными городскими «гетто» с опасной криминогенной обстановкой. К этой же категории нередко относят и спальные районы российских городов, «мода» на которые берет свое начало в советском прошлом и продолжается по сей день. Но так ли все однозначно?

Например, обратившись к опыту того же Нью-Йорка, можно заметить, что некоторые его малоэтажные кварталы, застроенные преимущественно таунхаусами, исторически имеют репутацию не просто неблагополучных, но иногда и откровенно опасных. Тогда как районы небоскребов, напротив, самые спокойные и благополучные. С другой стороны, в Детройте и некоторых других крупных городах в многоэтажной жилой застройке наблюдается обратная ситуация. И все это — в пределах одной страны с развитой экономикой и социальной сферой.

Вывод довольно прост: дело не в этажности домов. «На жизнь и комфорт горожан влияет общая концепции застройки, которая подразумевает определенный набор характеристик, включая местоположение, тип строительства, количество квартир на этаже, качество инженерных систем, архитектуру строения, дизайн входных групп, оформление дворов и насыщенность инфраструктурой», — объясняет Андрей Стригалев, директор инвестиционной компании «НДВ-Девелопмент», специализирующейся на реализации проектов в Московском регионе.

Небоскребы и таунхаусы

Как отмечает Андрей Стригалев, одним из ключевых критериев деления недвижимости на эконом-, бизнес- и элитный сегменты является количество квартир в секции, тогда как высотность здания может быть самой разной. При этом в бизнес-классе в секции будет не более трех-пяти квартир, а в элитном — не более одной-двух. В массовом сегменте их число выше, поскольку более «тесное» расселение застройщик компенсирует привлекательной стоимостью квадратного метра.

По словам эксперта, для современного покупателя недвижимости большое значение имеет приватность, которая и определяется числом квартир в секции. Одним из примеров может служить жилой комплекс бизнес-категории «Сказка» в Павловской Слободе (МО), состоящий из трех- и четырехэтажных домов с тремя-четырьмя квартирами на каждом уровне. Благодаря такой концепции застройки жители получают тихую и спокойную атмосферу, которая сегодня особенно ценится.

Что касается небоскребов, то они также обычно характеризуются принадлежностью к высокобюджетному сегменту, поскольку именно в нем можно реализовать наиболее передовые инженерные технологии и проектные решения. Это отражается на стоимости квадратного метра, что побуждает застройщиков создавать высококлассную высотную недвижимость.

«Решения, используемые при проектировании инженерной инфраструктуры высотных зданий, существенно отличаются от тех, которые применяются в мало- и среднеэтажной застройке. Например, оборудование, применяемое в системах тепло- и водоснабжения таких домов, должно быть рассчитано на значительно более высокое рабочее давление и расход воды, а также обладать особой надежностью. Поэтому оно может быть существенно дороже и требует более квалифицированной эксплуатации, а в случае необходимости замена каким-то комплектующим и деталям вряд будет доступна в ближайшем магазине. Как правило, заказать их можно только у производителя оригинального оборудования. Поэтому для застройщика очень важно выбрать поставщика, имеющего не только хорошую репутацию, но и производство в России, а также развитую сеть сервисных партнеров», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Если говорить о достоинствах и недостатках, то у высотной и малоэтажной застройки их поровну. Чем больше этажность зданий, тем сложнее обеспечить их обитателей необходимой инфраструктурой. Например, если в малоэтажном сегменте проблема парковки личного автотранспорта практически отсутствует, то высотным зданиям требуются емкие паркинги, обычно подземные. Это еще больше повышает стоимость строительства.

Малоэтажная застройка лишена этих недостатков, однако имеет другие. Поскольку она требует большей площади, то обычно удалена от центра города. В российских условиях это может быть чревато транспортными проблемами.

Золотая середина

Когда говорят о городских спальных районах, то чаще всего имеют в виду застройку средней этажности. Хотя здесь возможны нюансы.

«Согласно общепринятым правилам, к малоэтажным проектам относятся трех- и четырехэтажные строения. К среднеэтажной застройке — объекты высотой от пяти до 9-10 этажей. Далее уже начинаются высотные проекты – вплоть до небоскребов, которые характеризуются максимальной этажностью и выделяются на общем фоне застройки», — говорит Андрей Стригалев («НДВ-Девелопмент»).

Реализацию взвешенного подхода к застройке можно увидеть, например, в новой градостроительной концепции Московской области, где введены ограничения на этажность жилых зданий в зависимости от численности населения города, предусмотрены повышенные нормы по количеству мест в школах и детских садах на каждую тысячу жителей и реализован принцип «одна семья — одно машино-место».

К сожалению, в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках принцип разумного планирования соблюдается не всегда, и средняя этажность массовой жилищной застройки здесь уже 25 этажей. Это предопределено существующим спросом, однако вызывает существенные перекосы. Реализация новых масштабных проектов увеличивает нагрузку на дорожную и социальную инфраструктуру, поэтому важно закладывать социальные объекты в необходимом количестве на этапе разработки новых кварталов.

Оптимальным решением можно считать т.н. проекты комплексного освоения территория (КОТ), которые реализуются сейчас в ряде российских городов. Один из них — новый район Академический в Екатеринбурге, фактически ставший городом в городе и являющийся абсолютно самодостаточным.

А вот точечное строительство новых зданий большой этажности в старых районах может создавать большое число трудноразрешимых проблем. Относится это и к планам московской реновации.

«Чтобы воплощать подобные проекты, нужно не только полностью менять всю инженерную инфраструктуру в соответствующих районах, но и проводить капитальный ремонт с модернизацией инженерных систем старых зданий, не предназначенных для сноса. В противном случае может, например, сложиться ситуация, когда малоэтажные дома, а также построенные в прошлые годы школы, детские сады и поликлиники просто не смогут нормально отапливаться», — говорит Антон Белов («Данфосс»).

Как объясняет специалист, все современные здания имеют собственные автоматизированные тепловые пункты, дозирующие подачу тепла в дом в зависимости от внутренней потребности, тогда как старая застройка была рассчитана на регулирование на уровне районной теплосети. Поэтому в период холодов новая застройка будет отбирать все тело из сети, а старая, снабжающаяся теплом в пассивном режиме, останется без него.

Решить проблему можно только с помощью установки теплового пункта или автоматизированного узла регулирования в каждом доме. В свое время подобные решения были совместно разработаны институтом «МосжилНИИпроект» и «Данфосс» для большинства типовых зданий советских серий и массово применялись в ходе московских программ капитального ремонта.

Как говорится в известной поговорке, на вкус и цвет товарищей нет. Это в полной мере относится и к предпочтениям относительно городской застройки. Кому-то нравится жить в уютном коттедже, а кто-то предпочитает обозревать горизонт с высоты пятидесятого этажа. Оба варианта концепции имеют право на существование при условии, что реализуются в рамках единой градостроительной концепции.

Пресс-служба «Данфосс»