Ответственность управляющих компаний должна быть определена законодательно

21 февраля 2011 в Совете Федерации состоялось расширенное заседание Совета при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью».

Об этом говорили в Совете Федерации участники расширенного заседания Совета при Председателе СФ по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему "Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью".

Открыл заседание Председатель СФ Сергей Миронов, подчеркнувший социальную значимость и актуальность законодательного регулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ. «Именно от законодательного регулирования деятельности ТСЖ, управляющих компаний и других участников жилищного рынка зависит бесперебойное получение воды, тепла и энергии, состояние подъездов и улиц. То, что во многом определяет качество жизни наших граждан», - сказал Сергей Миронов.

Сергей Миронов обратил внимание на большое количество конфликтных ситуаций между ТСЖ и управляющими компаниями. «Конфликты происходят там, где жильцы пытаются взять ситуацию под свой контроль, взять управление домом в свои руки. Что мы можем предложить гражданам на рынке услуг ЖКХ?», – так поставил вопрос Председатель СФ.

ЖКХ – это объемный рынок услуг, оцениваемый примерно в три триллиона рублей. Все существующие сегодня проблемы, проблемы в ЖКХ от которых страдают граждане, - результат тотальной безответственности управляющих компаний и чиновников, плюс коррупция, воровство и разгильдяйство, считает Сергей Миронов. Последствия же крайне серьезны – люди не могут реализовать свои жилищные права в полном объёме.

«Тот факт, что нормативное правовое регулирование отрасли, в которой оборот средств превышает 7% ВВП, пущено в последние годы на самотёк, вызывает, по меньшей мере, недоумение. Думаю, проблемы, которые здесь накопились, всем присутствующим хорошо известны», - отметил Сергей Миронов.

Сергей Миронов сообщил, что законопроект, нацеленный на решение многих из перечисленных проблем, внесён в Государственную Думу Российской Федерации и прошёл процедуру первого чтения. Он процитировал слова Президента РФ Дмитрия Медведева о том, что «законопроект сложный, большой, но и, безусловно, важный. И от того, как мы все поучаствуем, будет зависеть его качество».

«Полностью согласен с Президентом – несмотря на очевидные достоинства, в законопроекте содержится немало спорных моментов. Это и введение коллективной ответственности по оплате коммунальных услуг, и обязательный переход на саморегулирование в ЖКХ, и, что самое опасное, – введение штрафов для жителей домов за протекающие крыши и затопленные подвалы. По мнению многих экспертов, такие «новации» лишь облегчат создание фальшивых ТСЖ и окончательно дискриминируют собственников жилья», - отметил глава Совета Федерации.

В настоящий момент, по мнению Сергея Миронова, очень важно приложить все усилия, чтобы устранить недостатки законопроекта ко второму и третьему чтениям, дополнить его новыми качественными предложениями.

Далее Сергей Миронов обратил внимание на одну проблему. Ещё в 2007 году в президентском Послании Федеральному Собранию было отмечено, напомнил С.Миронов, что у ТСЖ чрезмерная налоговая нагрузка. Они должны платить налог на прибыль, НДС, налоги на землю и имущество. «По своей сути ТСЖ - некоммерческие организации, и если мы хотим, чтобы ТСЖ создавались и эффективно работали, то их необходимо освободить от налогообложения, но только в части той деятельности, которая непосредственно связана с эксплуатацией дома», - заметил он.

В своё время Жилищный кодекс продекларировал права собственников жилья. А вот полноценных механизмов по их реализации до сих пор нет, обратил внимание участников заседания Сергей Миронов. Он предложил законодательно обеспечить для ТСЖ бесплатное межевание земли и передачу нежилых помещений в состав общего имущества, запретить застройщикам создавать «карманные» ТСЖ, сделать процедуру расторжения договора с управляющей компанией более простой и прозрачной, а также радикально усилить ответственность должностных и юридических лиц за нарушение жилищного законодательства.

«На примере родного Санкт-Петербурга хочу сказать, что такое разгильдяйство и халатность, которые проявили коммунальные службы этой зимой, должны получать адекватное наказание. А у каждого виновника ЧП, как в случае падения сосулек на людей, есть конкретная фамилия, имя и отчество», - сказал глава Совета Федерации.

«Считаю необходимым закрепить единообразные требования к управляющим компаниям и стандартам их деятельности. Должен быть разработан типовой договор на обслуживание многоквартирного дома. Кроме того, следует законодательно обязать компании, работающие в сфере ЖКХ, ежеквартально публиковать информацию о расходовании средств, поступивших от жильцов. Информационная открытость – лучший способ повышения прозрачности отрасли и эффективности контроля за качеством услуг», - высказал свои предложения Сергей Миронов.

Крайне осторожно, считает С.Миронов, надо отнестись к идее форсированного перехода на саморегулирование в ЖКХ. Особенно, добавил он, учитывая негативный опыт строительной отрасли. «Сегодня всем ясно, что ситуация в жилищно-коммунальном комплексе далека от идеала. Именно поэтому он чрезвычайно привлекателен для мошенников и аферистов, пытающихся нажиться за счёт граждан. И перекладывать сегодня основную ответственность за контроль и состояние дел в ЖКХ с государства на бизнес явно преждевременно. В лице саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ мы рискуем получить новую административную надстройку, которая будет регулировать рынок в интересах узкого круга участников. Дополнительные же расходы бизнеса, связанные с компенсационными взносами, лягут на плечи потребителя. Уже подсчитано, что принудительный переход к саморегулированию выльется в повышение тарифов на услуги ЖКХ от 13% до 20%. Уверен, что этот процесс должен быть постепенным и пока добровольным», - подчеркнул Сергей Миронов.

Задача государства, по словам С.Миронова, – создать условия для развития конкуренции и определить чёткие правила игры для всех участников рынка.

«Нам необходимо внимательно оценить последствия всех нововведений, которые сейчас планируются в жилищной сфере. Ведь результаты могут быть разными. Мы можем создать условия для притока частных инвестиций и проведения модернизации жилищно-коммунальной отрасли. А можем повторить печальный опыт принятия таких, не побоюсь этого слова, позорных для российских законодателей нормативных актов, как закон о монетизации льгот или Лесной кодекс. И вызвать взрыв социальной напряжённости. Важно понимать, наша задача – не задушить бизнес в ЖКХ чрезмерным нормативным регулированием.

Мы должны добиться того, чтобы жилищно-коммунальная отрасль перестала быть «тёмным царством» российской экономики. Сделать так, чтобы эта сфера стала понятной и привлекательной для добросовестного бизнеса. А каждый собственник жилья был уверен в качестве и объёме получаемых услуг», - сказал в заключение Сергей Миронов.

* * *

Представителям СМИ Сергей Миронов прокомментировал цель и задачи проведенного заседания.

«При переходе на саморегулирование ЖКХ мы можем получить рост тарифов, - выразил опасение С.Миронов, отвечая на вопросы журналистов. - Я уверен, что нужно прекратить беспредел управляющих компаний, которые сегодня просто издеваются над людьми».

«Здесь нужно наводить порядок, и это необходимо сделать на законодательной основе», - заключил Председатель Совета Федерации.

На заседании выступили представители Госдумы, Фонда содействия реформированию ЖКХ, Минрегионразвития, Департаментов ЖКХ Москвы, Санкт-Петербурга, ассоциаций ТСЖ и ЖСК, руководители управляющих компаний.

Председатель профильного Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, выступая на заседании, высказал мнение о том, что «ЖКХ осталась единственной сферой российской экономики, где нет рыночных отношений». Весь перечень услуг, интегрируемых домом, как объектом повышенной опасности, считает В.Плескачевский, должен быть отражен в законе. «Ничего не сдвинуть в сфере ЖКХ без предъявления самых высоких требований – профессиональных, юридических, административных – к управляющим компаниям. И здесь государство обязано регулировать деятельность потенциально опасных сфер, каковой является для людей коммунальное хозяйство», - подчеркнул депутат Плескачевский. Пути госконтроля два, напомнил он: лицензирование или саморегулирование. Именно это, по словам Плескачевского, две формы «материальной ответственности собственников жилья», и из этого надо исходить, разрабатывая законодательную базу.

Гендиректор Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константин Цицин изложил сове видение проблем и задач по нормативно-правовому регулированию сферы ЖКХ.

Старт реформе ЖКХ был дан в 2007 году, и за прошедший период были выделены большие средства (порядка 255 млрд рублей). Эти средства, по информации К.Цицина, уже поступили в субъекты Федерации и в основном освоены (за исключением проектов, которые будут реализованы до конца текущего года). Главаная задача сегодня, подчеркнул К.Цицин – не останавливать процесс капитального ремонта жилья, ведущийся в регионах при поддержке Фонда.

«Мы нередко забываем, - сказал он, - что дом – это жизненно важный социальный объект, и главнейшая, важнейшая роль принадлежит управляющей компании». За период реформирования ЖКХ с 8,8% до 50% выросло количество частных управляющих компаний в сфере ЖКХ, сообщил К.Цицин. Сейчас уже создано 56 саморегулируемых организаций в 44 регионах страны. Закон теперь нужен, чтобы усилить ответственность управляющих компаний и роль государства, в частности, в виде жилищных инспекций, считает Цицин.

В итоговом Решении Совета при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса констатируется острота проблемы совершенствования системы управления жилищным фондом в условиях формирования института собственников и становления рынка управляющих организаций.

На сегодняшнем этапе реформирования системы ЖКХ накопилось много вопросов, которые диктуют, в каких именно направлениях должна вестись работа с управляющими организациями и с собственниками, которые пока не в полной мере умеют реализовывать свои права и обязанности в части управления многоквартирными домами.

Участники Совета отметили, что реформа в системе жилищно-коммунального хозяйства России дала некоторые положительные результаты. Одним из ключевых направлений реформирования ЖКХ стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, развитие государственно-частного партнёрства и создание условий для осуществления деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг организациями различных форм собственности.

Вместе с тем кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами нарастают и превращаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране и угрожают нормальному функционированию основных механизмов жизнеобеспечения граждан. Основная задача - развитие малого и среднего бизнеса в системе ЖКХ, наиболее социально активного и заинтересованного в выходе из кризиса участника рыночных отношений, складывающихся в этом сегменте рынка -решается крайне медленно и зачастую неэффективно.

Ситуация, складывающаяся на сегодняшний день в сфере жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется наличием множества нерешённых проблем.

В их числе наиболее острыми являются многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие реальной ответственности управляющих компаний и товариществ собственников жилья перед гражданами.

Докладчики и участники Совета в ходе работы обозначили следующие основные причины сложившейся ситуации, а также предложили пути решения проблем, наличие которых препятствует развитию реформ в области управления многоквартирными жилыми домами.

Успешное проведение реформы ЖКХ затруднено, прежде всего, из-за отсутствия систематизированного законодательства и эффективного механизма правового регулирования, определяющего честные, прозрачные, понятные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений правила ведения бизнеса.

К числу основных проблем в этой сфере относятся.

Отсутствие четко и всесторонне проработанных формулировок основополагающих понятий, таких как управляющая организация, управление и способы управления многоквартирным жилым домом, жилищные и коммунальные услуги и т.п. Отсутствие чётко сформулированных понятий свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими понятиями явлений и процессов, в отсутствие, которого, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования.

Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) и эффективного контроля за субъектами соответствующих отношений, а также в создании эффективной системы финансирования капитального ремонта МКД и стимулирования собственников помещений в МКД к принятию решений, необходимых для своевременного проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД.

На уровне законодательства не определен перечень видов работ по содержанию и ремонту жилого здания, влияющий на безопасность проживания и пребывания в нем людей, выполнение которого необходимо вне зависимости от решения общего собрания собственников и подлежит обязательному включению в состав платы за содержание и ремонт общего имущества.

Среди правового блока проблем можно выделить возможность доступа любого лица к обслуживанию многоквартирного дома. Учитывая, что деятельность управляющих компаний связана с системой жизнеобеспечения, и в случае сбоев в работе этих организаций под угрозу ставится бесперебойная работа указанных систем, несомненно к организациям, планирующим заниматься указанной деятельностью, должны предъявляться особые требования как по профессиональным, так и по финансовым параметрам. К работе в указанной сфере должны допускаться лишь те организации, которые отвечают определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, техникой, организации управленческих процессов).

Неопределённость правового статуса управляющих компаний. Объектом критики управляющих организаций являются обязанности и ответственность последних. Но обязанности не могут быть выполнены, ответственность не может быть реализована, в отсутствие у управляющих организаций реальных прав, которые не определены, ни одним правовым актом.

В настоящее время, в отсутствие законодательных механизмов, регулирующих движение денежных средств от населения через управляющие компании к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих компаний во многих регионах России достигли катастрофических размеров.

Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства, муниципальных образований. В настоящий момент и органы местного самоуправления не имеют никаких полномочий в отношении деятельности управляющих компаний и не имеют никаких рычагов влияния на недобросовестных участников рынка.

Незамедлительного решения требует проблема взаимоотношений с предприятиями - поставщиками энергоресурсов (РСО). Сложившаяся на сегодняшний день практика взаимоотношений с ними является едва ли не основным фактором, сдерживающим развитие малого и среднего бизнеса по управлению многоквартирными домами.

Участники Совета считают необходимым предоставить управляющим организациям право заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ресурсоснабжающим организациям, во избежание злоупотреблений со стороны управляющих организаций должно быть передано право оказывать коммунальные услуги населению в виде поставки соответствующих коммунальных ресурсов, получая за это средства непосредственно от жителей, в соответствии с заключёнными с жителями договорами.

В целях оптимизации и снижения размера тарифов для граждан необходимо предоставить объединениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразования. Эти изменения позволят минимизировать число банкротств управляющих организаций, стимулировать их к проведению энергосберегающих мероприятий в домах и, соответственно, снизить тарифы на коммунальные услуги для граждан.

Участники Совета отметили, что в целях правого образования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ на государственных теле- и радиоканалах, а также региональных СМИ ввести специальную рубрику, по разъяснению реформы ЖКХ, а также закрепить на законодательном уровне обязанность управляющих организаций информировать собственников об изменениях в законодательстве Российской Федерации, выполнение которых требует принятия общим собранием собственников соответствующих решений.

Совет при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса одобрил ряд рекомендации в адрес законодательной и исполнительной ветвей власти:

Правительству Российской Федерации рекомендовано:

- ускорить работу по совершенствованию законодательной базы по регулированию отношений в сфере управления МКД;

- ускорить подготовку предложений о внесении изменений в законодательство Российской Федерации, позволяющих осуществлять в субъектах Российской Федерации комплекс мероприятий, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в МКД;

- подготовить изменения в законодательство о предмете и составе деятельности по управлению зданиями и сооружениями в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью и системного формирования института саморегулирования в сфере управления недвижимостью;

- в целях обеспечения прозрачности и подконтрольности гражданам и органам государственной власти деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, ускорить подготовку нормативно – правовых актов по утверждению стандартов раскрытия информации управляющими организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Рекомендовать Федеральному Собранию Российской Федерации:

- ускорить принятие проекта федерального закона № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- внести изменения в действующее законодательство в части установления обязательных минимальных требований к организациям, осуществляющим деятельность в сфере управления многоквартирными домами, к квалификации персонала подобных организаций, определить порядок их организации и деятельности;

- внести изменения в действующее законодательство в части закрепления обязательности отдельного учета управляющей компанией денежных средств, поступивших от населения в оплату коммунальных услуг, законодательно закрепить целевой характер данных денежных средств, предусмотреть меры контроля за расходованием данных средств и ответственность за их нецелевое использование.

Рекомендовать Генеральной Прокуратуре Российской Федерации:

- взять под контроль ситуацию с неплатежами управляющих компаний, в целях недопущения перебоев в поставке коммунальных ресурсов своевременно выявлять факты неперечисления управляющими компаниями денежных средств, поступивших от населения в счет оплаты коммунальных услуг, принимать предусмотренные законом меры прокурорского реагирования.

Рекомендовать Национальному объединению саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью:

- способствовать отражению профессиональных требований в разрабатываемых профильными федеральными органами исполнительной власти единых стандартах качества коммунальных услуг и унификации правил их предоставления;

- продолжить разработку и принятие стандартов деятельности управляющих недвижимостью; ускорить разработку проекта типовых договоров с поставщиками коммунальных ресурсов;

- проводить обобщение и анализ информации о деятельности членов НОСО УН и отдельных участников рынка, вырабатывать предложения по совершенствованию деятельности управляющих недвижимостью;

- организовать системное взаимодействие с потребителями услуг в процессе управлении недвижимостью членами саморегулируемых организаций.